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      房企2019年投資策略:融創 新城 金茂 中海 龍湖 華潤 世茂

      文字:[大][中][小] 發布時間:2019-4-8  瀏覽次數:1002

      現在各家房企都在開2018年度的業績發布會,內容都很精彩,特別是問答環節對于投資拿地的認知,都是能帶給人啟發的,現摘錄部分如下。

      一、融創

      “我們在過去,特別是從2017年下半年到2018年,投資上比較謹慎,主要原因還是地價比較高,特別是2017年下半年到2018年大部分時間地價還是比較高的,沒法投,這是最主要的。

      從2018年,特別是下半年,整個的市場實際上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市場也回歸了一些,從去年的第四季度,一直到今年的一季度,出現了一些可以買地的機會。

      從2019年全年來說,整個的外部環境也好,每個區也好,其實還是不太一樣,有的地方可能還有點機會,有的地方一些地價也漲的挺快的,區域分化比較明顯。

      第二個就是說中國的整個政策在中間過程中有一些變化。對2019年整個來說,投資這一塊我們還是比較謹慎的。

      剛才提到了,我們現在整個的布局和土地儲備還是比較充分的,所以如果達到我們要求的標準,不管公開市場也好,收并購也好,我們會獲取一些土地,如果太糾結的就放掉,整體的在2019年還是會聰明的干下去?!?/span>

      “具體其實是沒有答案的,但是我就想說,其實投資我們做的還是特別好。

      因為說了這三個階段,15年16年這個階段我們抓的特別好,然后16年10月份到18年10月份,我們就基本上放緩節奏了。但是從去年10月份到現在,我們其實還做得非常漂亮,我們大概拿了4800億貨值的地。從1月份到現在,我們大概拿3700億貨值的地,這個時間窗口非常短的,就是在一二線城市,一二線城市窗口期都非常短。

      其實有的城市基本上都在兩周,因為我們一出手,后面又開始漲,好幾個城市地價都讓我們給點著了,我們買完了以后,別人就開始搶。你看天津,我們拿了這兩塊地,基本上好長時間沒人去報名。

      其實這是一個特別難的事,就是時間窗口要抓的特別好。我覺得19年從現在開始后面的拿地風險就特別大,因為我覺得16年是地也便宜,錢也便宜,但是在過去的話,有特別短的時間窗口,這錢和地都便宜了,這窗口期也過了。

      其實地便宜了錢貴的時候,風險不大,錢貴的時候不是所有人都有錢,有錢人才能買便宜地,風險不大;錢便宜地便宜是最好的,但是地貴錢便宜了風險就比較大,所以今年有可能會出現一段時間是錢便宜地貴,現在市場就是錢便宜地貴,再往下走,就是地也貴錢也貴。

      所以我們對今年市場還是非常悲觀的,為什么?就是因為很多人看我們拿地了以后,覺得我們樂觀了,我們其實特別悲觀,就是因為19年房價不太可能漲,這是政府的政治底線,這是政府的核心訴求,他是不可能放開的。

      堅持房子不炒的定位不會變,穩房價、穩地價、穩預期,行業基本面沒有變,所以我覺得今年市場有特別重要的一點就是說一定不能樂觀,不能指望著房價漲。

      關于我們拿地要達到什么標準方面,在現在限價的情況下,我們的利潤是很滿意的,如果限價放開以后,房價可以漲,房價降的話就可以跑量。從現在開始,我們拿地基本是有合適的就拿,沒有合適的就算了,今年前面已經很漂亮了。

      我們拿地都有三種,

      一種是我們做標桿的,我們為什么每個城市里面都有標桿,你得有標桿的地;

      第二個地就是周轉比較快的地;

      第三個就是糧倉,你有個大項目,然后你可以賣8年、10年。

      標桿型項目我們允許它地價稍微貴點,利潤率到10%,快周轉利潤率還可達到 15%,糧倉型的利潤率可能會低,這兩年是3%—5%的利潤率,但是你三年以后就12%,五年以后就15%-18%了,我們這三個產品的標準不一樣。

      其實長遠來說,這個行業我們還是看好的,主要是集中度的再提升,其實再往前走幾年的話,基本上這種局面就會比較穩定。但是我覺得當銷售到一定程度的時候,利潤上升空間還是挺大的。然后其他就是我們的文化、文旅,這兩個板塊是為五年或十年以后做的準備。

      二、新城

      每年行業都在說是天花板,但是每年天花板都創新高。從中長期來看,我們對未來行業的判斷有幾個觀點。

      從大的行業判斷來看,Top10的集中度每年都在提升,從28定律來看,集中度的提升未來還會穩步加強,但是目前整個市場的蛋糕還是會維持穩定。我們預估,房地產還是有一定前景存在。

      第一,從城市化率來看,當前也就59.6%左右,2025年左右會達到70%,達到發達國家的水平,還有6-7年的時間。

      第二,房地產占GDP比重還是比較高,目前沒有很好的產業代替房地產。2012年和2014年大家都在談論轉型,認為房地產到達了一個頂峰。但是后來企業很難轉型,因為很難像房地產吸收龐大資金、并快速周轉、形成利潤。

      第三、地方財政收入的依賴度還是很高。以往,做商開之前,感受沒有那么深,做商開后和政府交流更進一步,政府對地產依賴度很高。

      第四,市場好房子稀缺,目前整個成交市場將近280億平米,2000年以前50%,2000以后占50%。2000年以前做的房子沒有電梯、綠化、物業管理很差,有一半的房子未來會是老人和出租戶為主。適合居住的房子的比例沒有那么高。因此,未來住宅、城市更新機會還是非常大的。

      這么來看,

      1)市場容量是存在的;

      2)集中度會更加加速集中,會達到80%左右,這是一個趨勢。在這之前Top10公司還是有發展空間的,他們并沒有到達直面競爭搶份額的程度,目前還是大魚吃小魚;

      3)新城是不多的既做商業也做住宅的公司。從拿地到蓋房到賣樓,存在一定周期博弈的成分,不如拿出一部分做固定資產自持,這樣靠的更多的是公司的營運能力,可以產生穩定現金,為未來打下穩定基礎?!?/span>

      至于拿地節奏,公司會全國來掃項目。目前來說已經研究了整個中國300多個城市,有“一城一策”這一策略,一二三線城市的劃分籠統,很難做區分,有些地區三線城市比二線城市好,甚至同一城市的不同區域項目表現也不同。

      因此,很很難一概而論今年要拿多少地,只能說在拿地金額方面和2018年差異不會太大,2019年公司拿地方面會做更加謹慎的選擇。

      現在來看銷售是否回暖很難判斷。去年市場一路有所下行,直到今年1月份,其實2月份內部數據來看是有所回暖,但更多是因為返鄉潮。所以要看3月數據才能看到市場熱度究竟怎樣。我們也會根據3、4月份的具體數據來制定今年的拿地策略,到時才會細分城市和區域?!?/span>

      公司希望能夠成為中國第一梯隊的開發商。選址方面要求剛剛已經提過,吾悅廣場的布局中,102個廣場里面38個是一二線及省會城市,占37%,3線及地級城市40%,剩下縣級城市主要占23%,而且主要是消費能力比較強的華東地區。

      未來選址主要還是看消費能力和發展情況。公司很少選擇中心城區,一般選擇中心城區和郊區交界的地方,因為吾悅廣場的占地面積一般超過100畝,在中心城區是找不到地的。但是我們會看準城市發展方向,選擇公司未來發展的核心區域上面?!?/span>

      三、金茂

      “我們在內部是專門有一個投資的方向,我們叫八十、十五和五。就是說未來資金的投向更多還是80%分布在銷售,15%是分布在持有,還有5%放在創新性的一些業務上。

      中國金茂現在規模還是一個比較小的公司,我們希望通過不斷提高效率,不斷現金流的滾動,來慢慢的增加我們的持有。

      我們不會單獨去做一些持有型的項目,它會跟綜合體,跟城市運營,跟特色小鎮一起慢慢的去做,延伸一些酒店,商業和寫字樓?!?/span>

      四、中海

      “第二個問題還是買地的問題,目前我們土地儲備9100多萬平米,包括中海宏洋,在建是5000多萬平米。

      目前行業內的大部分企業,應該說手頭真正沒開發的土地都不多,因為國內一般來說有兩年或者一年必須要求開工的要求,作為中長期土地儲備,其實從目前的法律法規來說,可能性也都不大。

      如果說誰有土地夠十年開發的,政府肯定就收地了,五年以前都有的,但現在可能性都不大。所以現在各家也都差不多,很多的量還是要靠當年買地形成的。

      我們一個簡單的算法,我們希望至少我們買地的量(貨值)還是要超過銷售的量(銷售金額),這樣才會有發展。

      因為我現在買的地是會轉化為一年兩年以后的可售貨量,所以公司要持續穩定發展,新買地的貨值也一定要超過當年銷售的,這是對我們來說是個底線。

      至于這個增長率到底增多少,那是我們覺得要看市場和財務狀況的。但是一般來說,不希望低于底線的貨值。它是一個簡單再生產所需要的原料,所以這是我們對土地規模的想法。

      出于規模經營的需要,今后的這幾年,無論是公開市場,還是非公開市場,我們會更加努力。

      除了公開市場以外,實際上我們在一級開發一二級聯動,包括城市更新,以及和中建集團的一些戰略協同的機會,我們還是比較有信心能完成這個任務?!?/span>

      五、龍湖

      “買地的策略我來講下,然后融資的情況剛才報表里面要提到,和大家分享一下。其實這么多年都會我們一直堅持,也沒有太大變化。

      第一就是我們非常堅守一線二線,即使在14年底,15年的時候,其實我們當時內部團隊也看到了三四線機會,但是最終討論下來,還是決定聚焦一線二線。

      因為我們發現,從長遠來看,中國的大交通,包括產業升級,人口還是加速朝著這些中心城市集聚,一二線包括大城市周邊的衛星城,這個趨勢是不可逆轉的,從中長期看未來該趨勢可能會更明顯。

      所以這在這個點上,繼續下沉到低能級城市,這個不是我們的目標市場。所以在買地的原則上我們一直是堅守的,我們一直是戰略導向,不是機會導向。這個也是一直在堅守的。

      第二是在常規的五大區域里,在環渤海包括濟南、青島及北京,包括長三角的浙江、南京、無錫、常州,長三角土地儲備也是比較均衡的。

      西部是我們的傳統優勢區域,一直也比較多,去年年底在成都共拿了六塊土地,現在成都的地價漲上來,重慶也是我們傳統的比較有優勢的區域。

      未來要增加力度的可能是華中,像武漢、長沙、鄭州、南昌這樣的城市,我們是剛剛進入,但團隊都已經建立了,而且今年武漢和長沙銷售都會接近百億,所以影響力已經開始出現,地拿的也都不錯。

      當然還有一個是布局相對偏晚和偏少的是華南,在華南現在共有15個項目,有150萬平米的土地儲備,權益面積有100萬平米,貨值大概是530個億,城市已經有七個,像深圳、香港、廣州、佛山、東莞、珠海及中山,城市的骨架已經拉開,團隊已經布下去了,但下一步需要在華南繼續深耕,當然我們也知道這個市場的挑戰也非常大。

      所以在區域上未來可能會一方面繼續保持在西部、長三角和環渤?,F有的優勢,但是我們會加大華中、華南尤其大灣區的投資力度,整個龍湖的土地儲備非常均好,量上總共有6636多萬平米的土儲面積,大概有4500萬平米的權益面積,足夠四年的開發。

      這個量對龍湖來講也是我們一個考量,因為未來房價的上漲速度不會特別猛,所以說我們的土地儲備適中即好,我們能夠保持四年,如果有更好的土地,可以再多一點。

      但是不會去建立特別龐大的土地儲備,也不會去一直補,按照這樣一個速度來做。

      第三是在買地策略上,非常重要的是一個時間把握。其實我們現在回頭看,2015、2016、2017的市場是不錯的,那2018年慣性下來其實也沒有大家想象的那么差。

      其實這里面很大的一個原因就是2014年底那一輪政府的推動,六次降息、六次降準,2015年及2016年市場起來。2016年9月30號開始反向調控,但調控的基礎跟以前不一樣,因為通過去庫存剛才也給大家分享了,包括春節后我跑到十幾個城市發現,現在的城市相對來講政府供地是非??酥频?,它會保持大概12個月以下的可售資源,所以整個基本面供求是比較健康。

      那么未來可能這種機會的出現,更多是大家的預期。這一輪,其實去年7月底的中央布局會議之后,很快8月份的土地市場機會就出現了,8月份在南京拿了三個大的住宅項目,這個窗口期非常短。包括像成都,其實我們抓住年底的周期,一次性拿了六塊地。

      其實這兩天拍地已經瘋了,最近我們拿地反而會停一停。這個周期會很短,但是可能再持續幾個月又有其他的出來,這一輪地熱是大家對今年放松的預期。那么現在周期反而比以前短,這個時候可能要更加緊密的去關注到這個周期,不要買錯。

      因為我們買地相對比較主動,所以說,我們不會被動的比如說增長,在這個時點上必須要買地,這么多年我們一直要避免做這個事。

      剛才講的像我們的時間體系,從地區開始發起到集團的各個體系、各個部門,一起來對城市來做分析,所以相對來講,投資的精準度是比較高的。

      最后一個點就是,我們買地一定是量入為出,買地一定是按照,全年的凈負債率50%-60%,半年凈負債率60%-70%,這個是我們的底線,不能突破,用量入為出來規劃買地的額度,去年買地的權益金額727億。未來也是這樣的一個策略,就是把這幾個做好之后,能保證我們的買地節奏,因為對我們來講,買地是最關鍵的一個事情?!?/span>

      “第一個問題你說的應該是基本正確的。應該是這樣,今年整個市場我們還是繼續樂觀。第二個就是,我們會按照省份做好鋪排的準備。

      最近我們買地上是一直講叫頻率換概率?;旧衔覀內采w出去,但授權可能會比較理性。拿到就拿到,拿不到就算了,不是被動的去為了買地,增長規模。

      市場應該還是有機會的,因為其實整個行業,房地產在整個中國的所有大的經濟體里,它的重要性還是蠻強的。尤其今年的情況各方面壓力下,其實我們認為還是有機會的?!?/span>

      六、華潤

      我們清晰的看到最近3月份,土地市場升溫很快,一方面是大家對政策預期放松的期待,老百姓經過一段的觀望,信心也在慢慢的恢復。因為中國還是在城市化的進程上,人口的遷徙和聚集還在繼續。

      比如舉例子來講,深圳能夠吸納多少新的人?然后多少人這里落戶結婚,然后生育,這跟房地產調控政策沒關系,這還是客觀的需求。人口流入、產業支撐,需求還是比較健康的,我也感受到了一些城市的市場銷售有些回暖,這對市場信心的恢復是有幫助的。

      如果市場升溫,那么土地市場肯定是最快反應的,我覺得對公司來講,長遠來看,我們對自己布局的城市是有信心的。過去幾年,我們就要求管理好增長風險,保持健康的資產負債表,在去年,其實大家不是特別看好的時候,也做了一些投入。

      我覺得今年如果反彈的力量不夠理性,我們也不一定去要去追現在的熱點,保持資產負債的健康,根據我們戰略布局好我們應該去的城市,增加產品競爭力,是我們的策略。

      七、世茂

      “精準投資,第一是一季度85%的新增土地都在一二線,15%是在好的三四線,基本上都在好的城市,土地深耕和集中在好城市是我們精準投資的最重要的一部分。

      第二是投資的潛質,去年大概花了600多億現金去買地,今年會到700多億,增長還是比較大的,去年600多億有100多億是付龍崗,今年的付款會輕松一些。

      另外,一季度就已經花了30億以上,新增了1000億的貨值,總可售資源從9000億增加到10000億。另外,土地的投資會占大概銷售的40%,回款的50%。如果按照這個數是可以達到收支平衡的。

      如果收支平衡負債率還可以降。不排除多買點地,可能就不一定降,也會大漲,控制在60%以內問題不大。如果市場出現一些調整的話,我們也可以控制住土地的投入。

      多元化渠道,現在通過招拍掛是基本上很難拿地,我們最近做收購,對前20的房地產公司收購了一些資產包,對前50和前100也收購了一些,但還沒有公告。

      這種收購利潤率會比較可控,可以做到接近30%的毛利潤率,大概可能在12%-13%的凈利潤率。這個是沒有預測價格的上漲,這比拍地好很多。今年在收購上是一個大年會比較多,當然也會有一些小股操盤和去跟政府談的一些戰略地?!?/span>

      “你剛才說的土地投資的機會這個時間很短。實際上我們在回顧最好的投資土地最低潮應該在去年的四季度,但是只有一兩個月的窗口。

      實際上我們在三季度買地很少,那個時候應該是最嚇人的時候,很多人都很害怕,人民幣狂貶,利息又高,所以那段時間應該是最低點。我們看很多城市土地的價格離它的峰位值都有20%左右的下降,但是到今天已經有很多城市超過它的峰位值,已經把這20%都補回來,而且還要多一點,當然,我說的是比較好的城市,實際上,這樣看來,抄底只有兩三個月左右時間。比較好的是,我們做了很多的收購,實際上我們去年比較多的土地投資是在一二季度。

      我們今年一季度做的比較好,是因為收購的地是在去年年底就談的,甚至協議都簽了,其實1月份在做盡調,2月份給錢。

      所以,我們1月份盡調,2月份給錢的項目特別多。開發商年底資金比較緊,因為春節前得給一大堆錢,春節后也不太富裕,所以正好我們抓住這個機會。

      現在我們還有很多這種收購,不光是20強企業,也有50強企業,100強企業,公開市場拍地我們還是會繼續,但是拍地不會拉低我們的利潤,因為太低我們就不干了,我們不會為了買地而犧牲利潤。

      我們現在已經有1萬億的貨值,一季度又加了1000億的貨值,我覺得很足夠。當然,如果還有抄底機會,我們會繼續。

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